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金茂、朗诗和当代绿色地产哪家强?黄大仙
时间: 2019-10-08

  在科技赋能的趋势下,绿色与科技已经成为房地产行业产品力的重要体现。金茂、朗诗、当代置业作为绿色概念的典型品牌房企,在绿色科技地产板块积累了相对丰富的开发经验,技术上也代表了行业最高水平。但是,绿色战略下,这三家企业在规模扩张、发展模式和走向上却各有不同。

  金茂以“金茂”品牌为核心打造城市高端系列产品,现已形成府、悦、墅、山、湖、湾六大高端产品系列。这六大系列特色分明,其中“府系”最为经典,主要建于核心城市的核心区,北京广渠金茂府作为第一个高端项目,打开了金茂豪宅市场。2018金茂府2.0体系发布,实现了自主研产品魔镜、温控器等落地应用,并完成了碲化镉薄膜、离子瀑空气净化等技术立项研发。截止2018年底金茂累计获得已过审专利149项,其中包括发明专利30项,独有专利3项,进一步提高产品的科技含量和竞争壁垒。

  朗诗绿色地产起步较早,目标打造差异化及标准化产品,主要面向中端、中高端、高端及顶级客群。目前,针对不同客群的四条标准化产品线,包括乐府、熙华府、玲珑郡、未来街区,已经发展相对成熟,并且完成了从1.0到3.0产品标准体系的升级。作为绿色科技地产代表,朗诗多年来专注技术研发,目前已获专利授权145项,并积累了400万平方绿色建筑全过程管理及200万平方地源热泵系统运行经验。

  当代置业的产品以绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期生活家园为核心竞争力,黄大仙,并致力于打造标准化产品力。经过多年项目实践,当代置业成功打造了绿色科技标志性品牌MOMΛ,并根据不同客群需求,形成四条标准化产品线,包括:万国城ΜΟΜΛ、上品格ΜΟΜΛ、满堂悦ΜΟΜΛ及当代城ΜΟΜΛ。2018年首个全生命周期生活家园贵州当代MOMΛ未来城落地,产品标准化模块更加精细化,进一步推动产品竞争力提升。2018年当代置业在研发上新增9个专利,累计获取绿色核心技术专利91个,持续增强技术实力。

  销售业绩上,金茂继续领跑,朗诗与当代置业规模相差不大。从历年销售业绩来看,金茂规模最大,朗诗次之,当代置业最小。2018年,金茂一举突破千亿大关,全年销售额达到1280亿元,同比增长85%,位居克而瑞榜单第24位;朗诗与当代置业销售规模相差不大,2018年分别同比增长19%、45%,实现销售额381.5亿元和321.6亿元。从2019年销售目标来看,朗诗目标增长20%至458亿元;当代置业目标实现销售额360亿元;而金茂则将目标定在1500亿元,继续领跑朗诗和当代置业,整体格局并未发生变化。

  资源禀赋上,金茂的资产规模丰厚,加上央企背景优势,在融资、拿地、人才等资源获取上具备较强的竞争力。并且在长期发展中,有足够的资金、人力和资源实力推动规模的扩张与产品力的升级。而朗诗和当代置业作为民企,资源获取和资金成本的优势相对较弱一些,企业发展受到市场因素影响会更大,333480.com憨豆特工2中凯特萨姆纳。例如一二线城市限价限购、加上土地、融资等政策调控,导致规模增速下降等。

  发展模式上,尽管同样作为绿色科技地产的典型房企,但是三家企业的发展模式各有特色。相较于朗诗和当代置业,金茂在绿色科技板块起步较晚,但是扩张迅速,这主要得益于金茂豪宅快速复制的发展路径,凭借“高端产品”与“快速复制”两大特征迅速在各个城市形成独树一帜的建筑风格。2011年, 北京广渠金茂府推出,府系项目得到市场巨大反响,随后在天津、上海、南京等热点城市快速复制,金茂的品牌在市场打响。

  当代置业主要采取合作模式,进行轻资产代建合作开发。凭借成熟的绿色科技技术优势与品牌优势,当代置业通过与其他企业合作,进行代建合作开发,从中获取收益。这样的发展模式一方面可以最大程度发挥和输出自身的技术和品牌优势,另一方面能有效控制成本,实现合理城市布局。从当代置业2018年新增项目来看,合作开发项目占主体,22个项目中19个涉及合作,包括地产合作、产业合作、融资合作。代建业务方面,2018年金茂新增5宗代建地块,建筑面积达37.5万平方米。2019年当代置业代建项目的销售目标为30个亿,对企业资产规模增长继续发力。

  朗诗在轻资产运营下以小股操盘+代建模式为主。近年来朗诗小股操盘项目较多,操盘项目权益也持续下降。截至2018年末,朗诗拥有项目储备可售面积672万平方米,估计可售货值达1219亿元,而持有权益货值为319.6亿元,平均权益只有26%。代建业务方面,朗诗在项目拓展和品牌传播上积累了丰富的经验。2018年朗诗新增代建项目可售面积127万平方米,预计可售货值约为166.7亿元,截止2018年末代建项目共32个,可售面积约为302.3万平方米,占总可售面积的45%,可见代建项目在企业业务主体地位逐步体现。

  金茂的盈利能力领先,朗诗受益于代建业务,毛利率持续走高。从近三年毛利率来看,金茂整体盈利水平显著高于朗诗和当代置业。2018年金茂毛利率达37.5%,继续保持在高位,较强的盈利要得益于高端的产品定位和一二线核心城市布局,增强了产品溢价能力,也带来了可观收入增长,是绿色地产板块竞争力的重要体现。而朗诗受益于代建业务,毛利率也持续走高,2018年为28.5%;当代置业的精品项目的盈利水平也逐渐提高,毛利率稳步提升。

  金茂流动性改善,朗诗现金短债比最高。从现金短债比来看,金茂经过2017年调整,流动性有所改善,2018年现金短债比上调至1.17,控制在安全线内;当代置业的现金短债比也在1倍以上,维持在合理范围;值得注意的是,朗诗2018年现金短债比从1.67飙升至8.7,流动性大幅提高,没有短期偿债压力。

  金茂与当代置业加杠杆扩张,朗诗净负债率偏低。结合规模增长及净负债率情况,近两年朗诗的规模扩张速度明显低于金茂和当代置业,这也相应反映在企业财务杠杆水平上。金茂、当代置业在规模扩张的同时杠杆水平也在不断提升,2018年分别达到79%、81.9%,对于处在加速扩张期的金茂、当代置业来说,保持在了相对合理的水平。而朗诗近3年的净负债率持续下降,2018年降低至22%,处于行业低位。

  金茂、朗诗和当代置业在发展上可以说各有特点,没有更好只有更合适。当然,这三家企业背后的操盘者也是铸就各自企业不同的特色的关键推手。金茂,掌门人以宁高宁、李从瑞为首,宁高宁主张扩张型发展,是积极拓展的代表,而李从瑞则是很好的国企当家人,两者搭配说可以非常到位;朗诗董事长田明是典型的专家型老板,专家气质更胜于老板气质,这也决定了团队职业经理人的特征;当代置业董事长张雷则更专注于产品,是具有工匠精神的地产人,不同的企业家精神也很好地体现在了企业的经营管理和发展上。

  从发展方向上来看,金茂未来仍要聚焦规模扩张,充分利用好自身资源禀赋,依托央企背景,获取更多的发展资源及更低成本的资金,继续做大做强。朗诗也要把规模做上去,小股操盘和代建模式下,重点不在于权益,而是合作规模,只有扩大合作规模,才能实现朗诗产品的遍地开花。而当代置业则应继续关注精品项目,以精品项目实现利润最大化,扩大品牌影响力。


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